Гарантии защиты прав и законных интересов участников долевого строительства

Гарантии защиты прав и законных интересов граждан и организаций, чьи денежные средства привлекаются для долевого строительства, закреплены в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).Закон ставит застройщиков в довольно жесткие рамки и нацелен на эффективную защиту прав лиц, приобретающих недвижимое имущество на основании договоров долевого участия. Об этом свидетельствуют и вступившие в силу с 1 января 2017 года поправки к Закону № 214-ФЗ.

К основным гарантиям защиты прав и законных интересов дольщиков можно отнести следующие:

1. Механизм исключения мошенничества, при котором недобросовестные застройщики собирают деньги на строительство несуществующих объектов. Закон запрещает застройщикам привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости до совершения следующих действий: получения в установленном порядке разрешения на строительство; опубликования, размещения и/или представления проектной декларации; регистрации прав на земельный участок, предназначенный для строительства объекта недвижимости (либо договора аренды, субаренды этого участка); подписания сторонами и государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. За нарушение порядка привлечения денежных средств граждан для строительства жилья установлена административная, а с мая 2016 года – и уголовная ответственность.

2. Механизм защиты дольщиков от риска «двойных продаж». Закон регламентирует, что договор участия в долевом строительстве должен быть заключен в письменной форме, подлежит регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и только с момента такой регистрации считается заключенным. Регистрация двух договоров ДДУ на один и тот же объект долевого строительства недопустима.

3. Гарантии возврата вложенных дольщиком денежных средств.В соответствии с Законом № 214-ФЗ, с момента регистрации договора долевого участия в ЕГРН, участники долевого строительства приобретают право залога на: земельный участок, предназначенный для строительства объекта недвижимости и принадлежащий застройщику на праве собственности (либо право аренды, субаренды этого участка); строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимого имущества.Кроме того, застройщик должен иметь гарантии банка или заключить договор страхования ответственности перед дольщиком. Также законом установлены требования к минимальному уставному капиталу застройщика.В случае инициирования процедуры банкротства в отношении застройщика, дольщиком могут быть заявлены требования о возврате денежных средств либо о передаче объекта долевого строительства. При этом интересы дольщиков имеют приоритет по сравнению с притязаниями других кредиторов.

4. Имущественная ответственность, установленная за ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве.

Практические сложности

Несмотря на установленные законом гарантии, жесткие меры ответственности застройщиков, а также многочисленные изменения в законодательстве, регулирующем отношения в сфере долевого строительства, проблема реальной защиты прав дольщиков не теряет актуальности, а споров, возникающих в связи с нарушениями застройщиками прав дольщиков, меньше не становится.Используя «серые схемы» привлечения денежных средств граждан для строительства жилья (предварительные договоры купли-продажи, инвестирования и др.), недобросовестные застройщики пытаются обойти «невыгодные» для них положения законодательства о долевом строительстве, уйти от ответственности, им установленной, надеясь на правовую неосведомленность дольщика.В таком случае участник строительства лишается ряда вышеуказанных гарантий – у застройщика может отсутствовать разрешение на строительство, земельный участок не находится в залоге, в связи с чем может быть в любой момент продан застройщиком (а может и отсутствовать изначально), есть риск «двойных продаж» и т.д.Нередки случаи, когда после получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации застройщик реализовывает квартиры, после чего прекращает свою фактическую деятельность, а руководство застройщика исчезает в неизвестном направлении. В итоге – строительство дома не ведется, и деньги получить не с кого.Минимизировать риски сотрудничества с недобросовестным застройщиком способен анализ финансового состояния, а также предыдущего строительного опыта компании застройщика до совершения сделки.К сожалению, даже заключенный по всем правилам договор ДДУ и кажущаяся «благонадежность» застройщика не гарантирует своевременность завершения строительства и передачи объекта долевого строительства дольщику, равно как и отсутствие недостатков новостроя или наличие всех предусмотренных проектной декларацией объектов социальной инфраструктуры.Тщательный анализ возникшей ситуации, правильный выбор способа защиты прав и профессиональное выстраивание правовой позиции позволят обеспечить максимально эффективную защиту Ваших интересов во взаимоотношениях с застройщиком.

Специалист-эксперт Территориального отдела Управления Роспотребнадзора по Вологодской области в Кирилловском, Белозерском, Вашкинском, Вытегорском районах Н.А.Коробова